Hipotecas

Abogados bancarios para hipotecasLas hipotecas son un producto bancario que tiene como finalidad conceder una determinada cantidad de dinero al usuario que tendrá que devolver junto con unos intereses en el plazo establecido.
La principal característica de las hipotecas es que se establece como garantía del préstamo el propio bien inmueble sobre el que se establece la hipoteca.

Características de las hipotecas y regulación

Características de las hipotecas y regulación . Abogados bancarios para hipotecasCuando se constituyen hipotecas es necesario diferenciar una serie de elementos que forman parte de este tipo de productos.
A continuación, se indican los conceptos más importantes asociados a las hipotecas y la normativa que regula este tipo de productos. En las hipotecas vas a encontrarte con los siguientes conceptos:

  • Pincipal del préstamo: se trata del importe por el cual se establece la hipoteca. Será la cantidad que la entidad financiera nos concede para la compra del bien inmueble.
  • Tipos de interés: el tipo de interés es el precio que tenemos que pagar por recibir ese préstamo. Generalmente es un porcentaje que se aplica al importe del préstamo y que debemos devolver junto con el principal.
  • Cuotas: se trata de las cantidades que mensualmente se deben abonar en concepto de hipoteca. Estas cantidades pueden variar dependiendo de aspectos como el precio del inmueble, el plazo de devolución o el tipo de interés.
  • Garantía hipotecaria: algo que caracteriza a las hipotecas es que es necesario establecer un aval o garantía que permita a la entidad financiera cobrarse la deuda en caso de impago.

Por tanto, hay dos elementos fundamentales que siempre están presentes en toda hipoteca. Estos elementos son: el contrato de préstamo y la garantía hipotecaria. La normativa más reciente que regula los préstamos hipotecarios es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En vigor desde junio de 2019 introduce algunas modificaciones en los préstamos hipotecarios que debemos tener en cuenta. Uno de los aspectos que modifica esta ley es la asignación de quien paga cada concepto a la hora de instrumentar un préstamo hipotecario.

En este sentido los gastos que debe asumir el consumidor se ven reducidos de forma importante, asumiendo la entidad financiera la mayoría de los gastos.

Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario

Un aspecto importante a tener en cuenta es que hay algunas diferencias importantes entre las hipotecas y los préstamos hipotecarios, aunque es habitual que se confundan y se consideren lo mismo.

  • Cuando hablamos de hipotecas nos referimos a un derecho de garantía real que permite asegurar que el prestatario pagará la deuda contraída. En caso de impago, es posible solicitar la venta del inmueble para poder hacer frente a la deuda inherente a la hipoteca. La hipoteca implica que la vivienda o el inmueble es propiedad del comprador que podrá hacer con este bien lo que quiera, tanto venderlo como alquilarlo.
  • Por su parte, el préstamo hipotecario hace referencia al producto financiero o al préstamo por el cual la entidad bancaria concede el dinero al comprador a cambio de un tipo de interés y del pago de unas cuotas mensuales durante un periodo de tiempo establecido. Lo que actúa como garantía del pago del bien inmueble es la hipoteca. Por ello, cuando se cancela o paga el préstamo hipotecario es necesario cancelar la hipoteca.

Tipos de préstamos hipotecarios

Abogados bancarios para hipotecas, tipos de préstamos hipotecariosLas hipotecas pueden constituirse con diferentes tipos de interés. Hay que tener en cuenta que el establecimiento del importe del préstamo hipotecario va a depender de algunos conceptos importantes.
Por un lado, el valor de tasación del bien inmueble. Generalmente no puede establecerse un préstamo por encima del 100% del valor de tasación.
Este valor suelen establecerlo las Sociedades de Tasación Autorizadas que suelen estar inscritas en el Banco de España.

Por otra parte, un aspecto que también influirá en el importe del préstamo hipotecario es la capacidad de endeudarse de la persona que solicita el préstamo. Las entidades financieras harán un análisis de la capacidad de pago del solicitante. Generalmente, esto se mide por la diferencia entre ingresos y gastos, es recomendable que:

  • El importe de la hipoteca mensual no supere en más de un 30% o 35% los ingresos mensuales del solicitante.
  • Al menos se haya conseguido ahorrar un 20-25% del valor del inmueble.

Tipos de interés de las hipotecas

A la hora de calcular una hipoteca las entidades financieras pueden establecer diferentes tipos de interés. Las modalidades de hipotecas en función del tipo de interés son las siguientes:

  • Tipo de interés fijo: En este caso el tipo de interés se mantiene fijo. Esto implica que el importe mensual que se paga por la hipoteca no varia, es decir, se paga la misma cantidad durante todo el tiempo que dura el préstamo. Con independencia de que el tipo de interés varía en el mercado el interés aplicado será fijo. En contraposición este sistema implica importes de cuota más altos y plazos de amortización más cortos.
  • Tipos de interés variable: En este caso se calcula tomando como referencia el tipo de interés del Euríbor más un diferencial que suele ser fijo. Generalmente el tipo de interés se revisa cada año o cada semestre y se actualiza al tipo de interés de referencia. De esta forma, cuando el tipo de mercado sube las cuotas suben y cuando el tipo baja las cuotas bajan.
  • Tipos de interés mixtos: Se trata de préstamos en los que se combinan los dos anteriores. En un periodo del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y en otro periodo se aplica el tipo de interés variable.

La elección de un tipo de hipoteca u otro dependerá de la aversión al riesgo que tenga la persona que solicita el préstamo. En el caso fijo puedes tener la tranquilidad de saber lo que vas a pagar en cada momento. Por su parte, en el caso variable tienes cierta incertidumbre sobre el importe que puedes pagar en función de como evoluciona el tipo de interés de mercado.

Problemática relacionada con las hipotecas

Abogados matrimonialistas, nulidades matrimonialesLa teoría es sencilla, pero las hipotecas pueden conllevar problemas serios a causa tanto del hipotecado como del prestador. Las problemáticas más habituales son:

  • Cláusulas abusivas por parte de la entidad prestataria.
  • Impagos por parte del hipotecado.

La nueva Ley Hipotecaria de 2019 trata de evitar los problemas habituales de abuso por parte del prestatario como son:

En el caso de que el cliente no pueda hacer frente a la obligación de pago. Es habitual que el banco proceda a la ejecución de la hipoteca y solicitar el deshaucio.


Si estás pensando en pedir una hipoteca esperamos que con esta información tengas más claros los conceptos y los aspectos a tener en cuenta