Hipotecas

Abogados bancarios para hipotecasLas hipotecas son un producto bancario que tiene como finalidad conceder una determinada cantidad de dinero al usuario que tendrá que devolver junto con unos intereses en el plazo establecido.
La principal característica de las hipotecas es que se establece como garantía del préstamo el propio bien inmueble sobre el que se establece la hipoteca.

Características de las hipotecas y regulación

Características de las hipotecas y regulación . Abogados bancarios para hipotecasCuando se constituyen hipotecas es necesario diferenciar una serie de elementos que forman parte de este tipo de productos.
A continuación, se indican los conceptos más importantes asociados a las hipotecas y la normativa que regula este tipo de productos. En las hipotecas vas a encontrarte con los siguientes conceptos:

  • Pincipal del préstamo: se trata del importe por el cual se establece la hipoteca. Será la cantidad que la entidad financiera nos concede para la compra del bien inmueble.
  • Tipos de interés: el tipo de interés es el precio que tenemos que pagar por recibir ese préstamo. Generalmente es un porcentaje que se aplica al importe del préstamo y que debemos devolver junto con el principal.
  • Cuotas: se trata de las cantidades que mensualmente se deben abonar en concepto de hipoteca. Estas cantidades pueden variar dependiendo de aspectos como el precio del inmueble, el plazo de devolución o el tipo de interés.
  • Garantía hipotecaria: algo que caracteriza a las hipotecas es que es necesario establecer un aval o garantía que permita a la entidad financiera cobrarse la deuda en caso de impago.

Por tanto, hay dos elementos fundamentales que siempre están presentes en toda hipoteca. Estos elementos son: el contrato de préstamo y la garantía hipotecaria. La normativa más reciente que regula los préstamos hipotecarios es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Diferencia entre hipoteca y préstamo hipotecario

Un aspecto importante a tener en cuenta es que hay algunas diferencias importantes entre las hipotecas y los préstamos hipotecarios, aunque es habitual que se confundan y se consideren lo mismo.

  • Cuando hablamos de hipotecas nos referimos a un derecho de garantía real que permite asegurar que el prestatario pagará la deuda contraída. En caso de impago, es posible solicitar la venta del inmueble para poder hacer frente a la deuda inherente a la hipoteca. La hipoteca implica que la vivienda o el inmueble es propiedad del comprador que podrá hacer con este bien lo que quiera, tanto venderlo como alquilarlo.
  • Por su parte, el préstamo hipotecario hace referencia al producto financiero o al préstamo por el cual la entidad bancaria concede el dinero al comprador a cambio de un tipo de interés y del pago de unas cuotas mensuales durante un periodo de tiempo establecido. Lo que actúa como garantía del pago del bien inmueble es la hipoteca. Por ello, cuando se cancela o paga el préstamo hipotecario es necesario cancelar la hipoteca.

Tipos de préstamos hipotecarios

Abogados bancarios para hipotecas, tipos de préstamos hipotecariosLas hipotecas pueden constituirse con diferentes tipos de interés. Hay que tener en cuenta que el establecimiento del importe del préstamo hipotecario va a depender de algunos conceptos importantes.
Por un lado, el valor de tasación del bien inmueble. Generalmente no puede establecerse un préstamo por encima del 100% del valor de tasación.
Este valor suelen establecerlo las Sociedades de Tasación Autorizadas que suelen estar inscritas en el Banco de España.

Por otra parte, un aspecto que también influirá en el importe del préstamo hipotecario es la capacidad de endeudarse de la persona que solicita el préstamo. Las entidades financieras harán un análisis de la capacidad de pago del solicitante. Generalmente, esto se mide por la diferencia entre ingresos y gastos, es recomendable que:

  • El importe de la hipoteca mensual no supere en más de un 30% o 35% los ingresos mensuales del solicitante.
  • Al menos se haya conseguido ahorrar un 20-25% del valor del inmueble.

Tipos de interés de las hipotecas

A la hora de calcular una hipoteca las entidades financieras pueden establecer diferentes tipos de interés. Las modalidades de hipotecas en función del tipo de interés son las siguientes:

  • Tipo de interés fijo: En este caso el tipo de interés se mantiene fijo. Esto implica que el importe mensual que se paga por la hipoteca no varia, es decir, se paga la misma cantidad durante todo el tiempo que dura el préstamo. Con independencia de que el tipo de interés varía en el mercado el interés aplicado será fijo. En contraposición este sistema implica importes de cuota más altos y plazos de amortización más cortos.
  • Tipos de interés variable: En este caso se calcula tomando como referencia el tipo de interés del Euríbor más un diferencial que suele ser fijo. Generalmente el tipo de interés se revisa cada año o cada semestre y se actualiza al tipo de interés de referencia. De esta forma, cuando el tipo de mercado sube las cuotas suben y cuando el tipo baja las cuotas bajan.
  • Tipos de interés mixtos: Se trata de préstamos en los que se combinan los dos anteriores. En un periodo del préstamo se aplica un tipo de interés fijo y en otro periodo se aplica el tipo de interés variable.

La elección de un tipo de hipoteca u otro dependerá de la aversión al riesgo que tenga la persona que solicita el préstamo. En el caso fijo puedes tener la tranquilidad de saber lo que vas a pagar en cada momento. Por su parte, en el caso variable tienes cierta incertidumbre sobre el importe que puedes pagar en función de como evoluciona el tipo de interés de mercado.

Problemática relacionada con las hipotecas

Abogados bancarios para hipotecas, tipos de préstamos hipotecariosHay muchas personas que sienten vergüenza de hablar sobre sus problemas de pago con el administrador de su préstamo, o que tienen la esperanza de que su situación financiera mejore para poder ponerse al día con sus pagos.

La teoría es sencilla, pero las hipotecas pueden conllevar problemas serios a causa tanto del hipotecado como del prestador. Las problemáticas más habituales son:

  • Cláusulas abusivas por parte de la entidad prestataria.
  • Impagos por parte del hipotecado.

La nueva Ley Hipotecaria de 2019 trata de evitar los problemas habituales de abuso por parte del prestatario como son:

En el caso de que el cliente no pueda hacer frente a la obligación de pago. Es habitual que el banco proceda a la ejecución de la hipoteca y solicitar el deshaucio.

Los problemas más comunes que todo hipotecado podría afrontar

Algunos de los problemas más comunes que se pueden afrontar en el préstamo hipotecario son:

  • No estar al tanto de cuándo toca la revisión de la hipoteca variable. En España, los bancos utilizan como referencia el Euribor a 12 meses para calcular el interés y la cuota suele actualizarse con caracter anual.
  • No saber cuánto subirá la cuota del préstamo hipotecario con el Euribor. A parte de saber cuándo toca la revisión de tu préstamo hipotecario a tipo variable, es importante estar al tanto de si va a subir o bajar y qué cantidad.
  • Inconvenientes en hipoteca compartida. Acontecimientos como perder el trabajo, el divorcio o la sepración pueden afectar de forma muy considerable a la capacidad de pago de la hipoteca.

Los 6 puntos principales de la ley hipotecaria de 2019

Nueva ley hipotecaria 2019La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, es decir, desde el 16 de junio de 2019. Esta introduce algunas modificaciones en los préstamos hipotecarios que son se deben tener en cuenta.

En este sentido los gastos que debe asumir el consumidor se ven reducidos de forma importante, asumiendo la entidad financiera la mayoría de los gastos.

1. Nuevo reparto de los gastos de hipoteca

El nuevo reparto de los gastos de formalización de las hipotecas, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo es una de las novedades mas llamativas. El nuevo reparto es el siguiente:

  • A pagar por el banco
    • La gestoría
    • El registro
    • La notaría
    • El IAJD
    • Su copia de la escritura
  • A pagar por el cliente
    • La tasación
    • Su copia de la escritura

2. Mayor protección al consumidor

La principal razón por la que se elaboró esta normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumenta la protección a los consumidores. Pero además de las medidas que España está obligada a establecer, se añaden otras que son bastante interesantes:

  • Más información para el futuro hipotecado. El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
  • Visita previa obligatoria al notario: tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
  • Los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
  • Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
  • Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.

También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.

3. La amortización anticipada, más barata

La comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata y solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija.

En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

  • Comisión del 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
  • Comisión de 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
  • Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

  • Comisión del 2% durante los primeros 10 años
  • 1,5% durante el resto del plazo

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

4. Condiciones para que se embargue la casa

Esta es una de las medidas estrella de la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla. En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.

5. Incentivos para convertir hipotecas a tipo fijo

En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco. Así, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.

6. Más libertad para cambiarse de banco

Es una de las medidas más llamativas de la ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.

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