Arrendamiento

¿Qué es el arrendamiento?

Arrendamiento, abogados civilistasPara celebrar un contrato de arrendamiento en España, o contrato de alquiler de vivienda, es necesario hacer ciertos trámites y conocer la legislatura correspondiente. Este contrato se firma de común acuerdo y recoge las cláusulas y obligaciones entre las partes.

El contrato de arrendamiento incluye condiciones y características propias del sector, y se guía según la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, modificada por el Real Decreto 7/2019.

¿Quién interviene en el arrendamiento?

Las partes del contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario. Estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su bien y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente:

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Precios habituales de una contrato de arrendamiento

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Duración del contrato de arrendamiento

Contrato de arrendamiento, abogados civilistasLa duración del alquiler puede ser acordada libremente entre las partes, aunque si es inferior a 5 años, el contrato de arrendamiento se prorrogará cada año de forma obligatoria hasta llegar a los 5, que es el plazo mínimo actual para este tipo de contratos.

Si el arrendador es persona jurídica (sociedad o empresa), el plazo es de 7 años.

Contratos de arrendamiento sin duración establecida

En estos contratos el tiempo es de 1 año, prorrogándose anualmente hasta llegar a los 5. Cuando se alcanza este tiempo (y ninguna de las partes ha mostrado voluntad de cancelarlo), se puede renovar hasta 3 años.

Contratos con tiempo superior a 5 años

El contrato se da por terminado en la fecha indicada en el mismo.

Prórrogas

Para prorrogar el contrato, la ley establece que si el arrendador lo desea, se puede renovar por 3 años más. En caso de que el arrendador no desee prorrogarlo, deberá anticipar su decisión al arrendatario con 4 meses de antelación a la finalización del contrato.
Si es el arrendatario el que no desea renovar el contrato, debe comunicarlo con un plazo de dos meses, como preaviso.
La fecha de los contratos es la que aparece en el mismo, o en la fecha en que se entregue el inmueble, si es que fue posterior a la firma del contrato.

Finalización del contrato

Si se produce la finalización del contrato incluyendo las prórrogas y en un plazo de 15 días no se expresa la voluntad de terminarlo por parte del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción. Esto significa que, según el artículo 1581 del Código Civil, el arrendatario seguirá disfrutando del inmueble luego de superar el periodo del contrato más las prórrogas y más los 15 días de finalización; por ejemplo, si un contrato se establece por renta mensual –en el que el arrendatario pagaba cada mes al propietario–, la renovación será por meses hasta que ambos decidan o terminarlo o prorrogarlo.

Qué incluye un contrato de arrendamiento

Todo contrato de arrendamiento debe incluir lo siguiente:

  • Datos personales del arrendador y del arrendatario
  • Identificación del inmueble
  • Duración del contrato
  • La renta o pago inicial y las cláusulas que ambos decidan incluir

Es recomendable acudir a un abogado especialista en arrendamiento para que no falte ninguna cláusula importante y no haya perjuicio para nadie.

Obligaciones y deberes del arrendador y del arrendatario

El arrendador corre con todos los gastos del arrendamiento, los tributos, los servicios, las cargas, etc. Aunque, se puede llegar a un acuerdo entre las partes.
Sin embargo, si ambas partes acuerdan que uno pagará ciertas cosas y el otro, otras, deberá constar en el contrato, especificando además la cantidad anual de estos gastos.

En cuanto al arrendatario, durante los primeros 5 años del contrato, la cantidad de gastos generales puede sufrir incrementos anuales, si bien el incremento no puede superar al doble de la cantidad en que se aumente el pago, incluyendo el IPC.

Además, si el arrendador es una persona física, los gastos de la inmobiliaria por la gestión de alquiler serán asumidos por el arrendatario. Si el arrendador es una persona jurídica, los gastos de la inmobiliaria correrán por su cuenta.

Garantías y fianzas en el contrato de arrendamiento

Según la ley española, se puede establecer una fianza que puede ser equivalente a una mensualidad de la renta. Además de esta fianza, si ambos lo acuerdan, se pueden incluir otras garantías, como avales, seguros, hipotecas o las que crean conveniente. Ambos, arrendador y arrendatario, pueden solicitarlas. La fianza no puede aumentar en los primeros 5 años, pero una vez superado este plazo y el contrato se prorrogan, el arrendador puede solicitar una fianza mayor.

La entrega de la fianza al organismo público es responsabilidad del arrendador, hasta que el contrato termine. Este dinero se destinará a distintas ayudas sociales. Al finalizar el contrato, la institución retorna el dinero a las partes.

Finalizaciones del contrato de arrendamiento

Suspensión del contrato de arrendamiento

Con la suspensión del contrato de arrendamiento se paraliza el plazo del contrato y el pago de la renta de forma temporal. Cuando hay obras en la vivienda que no le permiten al inquilino vivir, y son autorizadas por una autoridad competente, puede tener lugar la suspensión.

Ocurre también cuando el propietario debe realizar obras de conservación en el inmueble.

Desistimiento del contrato e indemnizaciones

Se puede dar cuando una de las partes decide no seguir con el contrato y da por finalizadas las obligaciones establecidas. El inquilino puede desistir y cancelar el contrato después de transcurridos los primeros 6 meses, comunicándolo con 30 días de antelación y sin importar el plazo del contrato.

Si se da esta circunstancia, el arrendatario deberá pagar una parte proporcional o una mensualidad de renta por cada año de contrato hasta la finalización del mismo.

Incumplimiento del contrato

Si el arrendatario no cumple con sus obligaciones, el arrendador tiene el derecho a reclamar el cumplimiento o a rescindir el contrato.

El arrendatario incurre en incumplimiento cuando causa daños en la vivienda; cuando realiza obras en el inmueble sin comunicarlo al propietario o sin permiso; si no paga la renta o la fianza; si subarrienda el inmueble o si hace actividades peligrosas, ilícitas o molestas que interfieran con la convivencia.
El arrendador incurre en incumplimiento cuando no hace las reparaciones necesarias en el inmueble, cuando molesta a los arrendados o cuando no cumple con algunas de las cláusulas establecidas en el contrato.

Cuando el arrendatario debe un pago de renta, la situación puede resolverse hablando entre las partes. La recomendación es agotar las resoluciones amigables antes de pasar a una reclamación judicial.

Si el arrendatario persiste en el impago y no existe un acuerdo, el arrendador deberá enviar un documento haciendo la reclamación a través de un burofax, comunicando la situación.
Sí aun así no se llega a un acuerdo, el arrendador puede iniciar una reclamación judicial. Este proceso es largo y costoso, y es habitual que se pida el desahucio y la cantidad que el arrendatario debe de renta.